在“直播、不确定、加码监管”的基调下谈论未来，是一件“奢侈”的事情。
的确，2020年太难了，但幸运的是，它终于过去了。
2021年会更难吗？
2021年后房地产将如何演变？
未来5年或10年，中国房地产会发生什么？
还有很多困惑。因此，在这样的背景下，老潘最近就房企的未来走向，与在地产圈驰骋数十年的老将蒋大强先生进行了深入的交流。
整个交流分为三个部分。第一部分是现阶段的房地产？第二部分:未来5年、10年，房企将何去何从？第三部分是房企和房企+，怎么安排？
第一部分现在在哪里？
1.2018年行业进入后发展阶段，20年房企三条红线、银行房贷集中管理五条红线导致高增长、高杠杆、高利润时代一去不复返，行业进入低增长、低毛利、低利润、中低杠杆时代。
从2020年开始，行业内可能很少有“黑马、网红、弯道超车、明星经理人”的故事。
2.我同意林忠先生的判断，“未来的房地产行业主要由产能和资本驱动，而不是债务”。
未来的资本驱动应该首先改善资产负债表，所以一切都将与净资产的数量和质量挂钩。
目前，房地产行业的平均净资产率约为18%。增加房地产企业净资产，首先是增加利润，其次是增加股本/增发股本/增加估值增值、汇兑损益、投资收益等非主营利润收入。"
在这种穿透式管理下，过去以信用为基础的“清股实债”将大幅减少，而“同股同权”的真实股权投资将增加；未来，房企会用更多的钱，周期更长，即使更贵。
3.目前，中国一线城市的城市化率为90%，二线城市为75%，三线城市为65%，四线城市为52%。总的来说，全国平均水平在60%左右。根据西方经验，不到60%属于增量发展，60-80%属于发展与控股管理并重的阶段，80%以上的存量区域会有很大的突破。比如黑石集团30年前进入美国房地产时，美国的城市化率是75%。
4.截至目前，大部分大型房企都在聚焦一二线高能城市。这意味着我们正处于“增量开发与存量开发并重”的战场。此时，股市的城市更新和存量资产的退出进入了一个新的分水岭时期。因此，此时房企具备这种能力变得越来越重要。同时，如何平衡高能级城市土地开发带来的超低利润率也是一个大问题。
5.国际形势的变化迫使中国采取内循环战略。内循环的立足点在于强大的内需支撑和科技自立。
一方面，强劲的内需来自“4亿中产+10亿非中产”。如果企业的产业不能下沉到3-4-5线进行刚需消费，只能瞄准4亿中产阶级的消费升级。要了解他们的需求和痛点，以问题为导向、逆向思维找到场景和入口至关重要。首先，只有场景和人口，你才能有很大的把握；另一方面，即使你看到了未来的机会，也不容易做出重大决定。
6.未来三五年中国房地产市场保持17万亿元左右的成交量问题不大，但成交面积将从17亿平方米逐渐减少，因为房企将回归人口流入、城市群聚集的中高能级城市，“在圈里”将是未来房地产投资的口头禅。
同时，未来中高能级城市的住宅开发是一个“现金流行业”。
为什么这么说？
核心在于中高能级城市地价占比不断提升。基本上，“地价+建安成本”占85%以上，两项成本占5%。加上税收和财务成本，基本售价等于成本价。即使交易能力强，预计后期利润率一般也会低于3%~4%。所以，单看利润率，这些城市的房屋开发行业未来将是一个“现金流行业”。
但由于房地产行业仍有“预售制、合作开发”等杠杆，ROE仍能保持较好水平。所以，未来住宅开发行业依然是“深水大鱼”市场，已经进入的玩家不能放弃！
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