中国奥园 中国奥园:千亿时代下的光鲜和隐忧

原创 周更 深度观点财经 来自专辑企业价值
【中国奥园 中国奥园:千亿时代下的光鲜和隐忧】
产生l观点金融
作者 l 周更
排版l勤奋磷
最近,房地产企业中国奥园表现活跃,先是以11.6亿元对价收购京汉股份29.99%的股本,将A股上市平台收入囊中,紧接着以19.36亿元收购成都通威实业公司98%股权及部份债务约人民币1.36亿元。
资本运作方面,可谓一路狂奔。
作为近年来表现抢眼的房地产公司,“快”成为中国奥园的显着标志。
2017年、2018年和2019年,中国奥林匹克公园的收入同比增长超过60%。
不过受2020年上半年疫情影响,中国奥园前四个月的销售额同比出现下滑,直到5月份才回正,在此背景下,中国奥园不得不放慢脚步,调低了2020年销售目标。
疫情影响了销售额的下降
资料显示,中国奥园创立于1996年,2007年在香港联交所主板正式上市,目前已成为覆盖“地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”等多元板块的房产集团,布局区域包括华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域的四大经济核心区。
回顾2019年的房地产市场,在“房住不炒”的背景下,住房供应趋于饱和,不少房企持平,销售增速明显放缓,净利润率普遍下降。
不过在行业普遍低调的大环境下,中国奥园却给出了一份还不错的答卷。
中国奥园2019年财务报告显示,2019年整体业绩实现了超常增长:
全年中国奥园实现合同销售1180.6亿元,同比增长约29%;
营业额约505.3亿元,核心净利润约51.2亿元,同比分别增长63%和67%。
中国奥园超额完成2018年定下的1140亿元全年目标,跻身房企综合实力24强。
在如今的房地产行业,1000亿元并不奇怪,但在2016年,中国奥林匹克公园的销售额仅为250亿元。不到五年的时间,中国奥林匹克公园实现了从100亿元到1000亿元的增长,真的很快。

数据来源:东方财富选择
企业的盈利能力和成长能力强势也助推着资本市场表现耀眼。
2019年,中国奥园股价屡创新高。2018年末,公司股价为4.97港元,2019年末上涨至12.70港元,涨幅为2.5倍。
公司市值跃升至300多亿,涨幅超过160%。
截至2020年7月16日,中国奥林匹克公园股价收于10.02元,总市值270.83亿元。虽然这两项指标与2019年相比有所下降,但与前两年相比增长迅速。
中国奥园的快速成长很大一部分原因在于自身的规划借了一波国家区域发展大势。
1996年,始于粤港澳大湾区的中国奥林匹克公园,将奥运背景与人居理念相结合,迎来了第一波快速发展。
2017年,国家大湾区发展规划落地,以大湾区为大本营的中国奥园又迎来了一次腾飞。从土地储备区域上看,奥园基本实现了一线城市的全覆盖,当然主攻区域还是华南地区。
然而,2020年上半年,中国奥林匹克公园的业绩受到疫情影响。
仅以物业销售为例,2020年4月份,中国奥园物业合同销售金额约87.3亿元,同比减少9%。
前四个月,中国奥园物业签约销售金额合计约230.3亿元,同比下降18.65%。
在此基础上,中国奥园通表示2020年销售目标同比增长12%,与2019年29%的销售增速目标相比,下调了一半。
激进土地收购背后:债务上升
2020年上半年的房地产市场呈现了一个明显特征:众多房企都在加紧拿地步伐,且大多以并购方式获取土地,降低成本。
据财经网分析,一方面,随着房地产市场调控力度的不断加大,招标、拍卖、土地出让的条件也有所增加;另一方面,随着疫情给中小房企带来的资金压力越来越大,不少企业纷纷寻求外援,市场也迎来了并购的窗口。

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